どうも、こうせいです。
『不動産投資で参考にした本』を紹介していこうと思います。
僕が勉強した本はこちら
僕が購入した本は、以下のものになります。
石原博光さんの本
『底辺で年収1000万超 不動産投資術』
僕が１番初めに買った本です。
ただ、この不動産投資の本は、結構古いんですよね。
それこそ10年前位の本ですが、
今でも全然通用する方法ではないかと思います。
コレを死ぬほど読みました。
『アパート1棟買いなさい』
石原博光さんの本は参考になると思ったので、
約２年前に出版したものを買いました。
こちらもめちゃくちゃ読みましたね。
この人は、楽待っていうコラムにも書いてましてめっちゃ見ましたね！
こんな感じで、本を読みつつ、ネットで調べて
勉強していきました。
不動産屋にカモられないために不動産知識は最低限は持とう
公務員の方は不動産投資でカモられやすいというのを聞いたことがありますでしょうか？
その理由は、
- 公務員は騙されやすい性格
- 公務員は融資を高額な受けることができる
などの理由があります。
公務員は普段の仕事上で｢ビジネス的｣な発想を持つことが少ないですよね。それによって、「公務員は融資を受けられるし節税になるんだから、不動産投資した方がいいですよ」とか言われて、たとえ悪徳不動産会社でも気が付かずに上手い営業トークに乗せられやすいんです。
ただ、これらを回避する方法があります。
それは、｢勉強｣です。
しっかりと勉強しておけば、ある程度そういった不利な状態になるのを防ぐことができます。
僕のおすすめは、本を読むことです。
知識を手に入れたいなら、
不動産や投資の本は特に、借りたりするのではなく購入がおすすめです。
不動産や投資などは難しくて、最初読んだとき、理解できないという場合が多いんですよね。でも、勉強を進めていって、読み返してみるとわかるようになったりするので、安心してください。
そうやって、｢繰り返し｣読んでいくことが大事なので、手元に置いておくのがオススメです。
購入したら、大事なとこに線を引いたり、付箋を貼って、何度も見返しましょう。
基礎知識をいれたら、利回り計算をする
本などで基礎知識を手に入れたら、
あとは利回り計算をできるようにしておきましょう。
どういった物件を手に入れたらいいのかっていうのを自分の中で基準を決めててそれが表面でいいので、利回りが12%で回ればＧＯ！って考えていました。
利回りの計算っていうのはたくさん定義があって難しい所があるんですけど、僕の場合はイールドギャップの利回りを考えてました。
イールドギャップとは簡単に言うと「利回り－金利」、借入金の金利と投資物件の利回りの差(ギャップ)を計算したものです。
（引用：不動産投資の学校ドットコムより）
すなわち、融資ローンのローン分を引いても12%の利回りで回るかっていう所ですね。
最初にかかる不動産取得税とか色んな税金とか入ってきたりするんですよね。
電気代とか水道代とか諸々含めてのコストを考えて利回りを出すってなるとまた全然違う数字になるんですけど、僕は最初に石原さんが言ってたイールドギャップさえ考えときゃいいんではないかと思っています。
融資が何ナンパ―セントで下りるかが大事になっていきます。
例えば、三井トラストローンファイナンスさんの場合、そこだったら変動金利で2.90%～4.40%とかなんで、最初の利回りをが17パーセントとしたら、そこから変動金利で2.90%～4.40%を引いても12.6%、12%以上あるってなったときにはGO！っていう感じで考えました。
あとは、築年数とかほぼほぼ気にしてなかったですね。低い方がいいですけど、そこまでは考えてなかったですね。
仲介業者と関係性を築こう
後は物件や不動産の知識はあまりなくても、管理会社に挨拶行って仲良くなるのがいいでしょう。
毎回、饅頭持って行って、
いい物件ないですかね？
どんな人が住んでるんですか？
周りの環境ってどんな感じですか？
人はすぐ入りそうですか？
とか色々聞いてたんですよね。
参考にした本の中に、
『仲介業者に聞くことリスト』っていうのが載ってるんですよね。
200～300個質問ありますので、
そこからピックアップして自分が知りたいこと気になることとかを聞けばいいです。
その情報を聞いて”行ける！”って自分で境界線を超えたら行くって感じでいきましょう。
あとは、融資が下りるかどうかっていう問題もあるんですけど、管理会社さんにこの物件って回りそうですか？とかずっと運営するってなるとどうでしょうとかこれっていい物件ですかね？とか色々聞いて、管理会社と信頼関係構築していくことが大事です。
僕は人間味あふれるところにフォーカスしてて、結局客つけてくれるのも管理会社なんで、管理会社に全任せになるんですよね。信頼関係を構築してその人に全任せできるようにしましょう。
買う前に1回は見に行き、そこで写真撮りまくって、管理会社の方に「こういう感じなんですけどどうですか？」って聞いて色んな人の意見を聞くのがいいです。
そうやって不動産関係の人脈を作っていきましょう。
だって、そういう風にしないと分かんないですもん。
自分で色々調べてても、難しいです。
詳しく分かんないけど、とりあえずイールドギャップが12%、あとは管理会社がこれなら管理してもオッケーって思える物件だったら買う！みたいな感じでいいかと思います。
まとめ
- 不動産投資をやる前に本を読んで勉強する
- 本などで基礎知識を手に入れたら、
あとは利回り計算をできるようにしておく - 後は物件や不動産の知識はあまりなくても、管理会社に挨拶行って仲良くなる
不動産投資やりたいなって思ってる人いたら、難しく考えなくていいです。
とりあえず10冊くらい本読んで、管理会社いって「こんだけ資金あるんですけど、いい物件ないですか？」みたいなノリで大丈夫です。
買わなくても行くことによって、色々な知識を教えてもらえますし、人脈もできます。
そして、たまに饅頭持っていき、関係性を少しずつ気づいていきましょう。
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どうも、こうせいです。
お前誰やん？って思うかもしれませんので、
自己紹介いたします。
公務員受験40回目でようやく合格した
30代のただのおっさんです。
上司からパワハラを受け、
医師からうつ病と診断されました。
毎日、最高な人生を送るため、
公務員時代から副業
（ネットビジネス・不動産投資）を始め、
今に至っています。
ネットビジネス・不動産投資は、
最初慣れないことばかりですが、
誰でもできるビジネスです。
たいして才能がなくて頭の悪い、
ダメダメ人間な僕でもできました。
僕がどうやって仕事を退職しようと
決意したのか、下記の記事で公開しています。
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