どうも、こうせいです。
不動産投資をやろうとすると、表面利回りという言葉ひ聞いたことがあるのではないでしょうか？
物件を買うときに、めちゃくちゃ重要になってきますので、頭の中にどういうものか叩き込みましょう。
下の記事は、参考にどうぞ。
表面利回りと実質利回りとは？
表面利回りとは、あくまで表面上の数値でして、物件の価格に対して、家賃収入の割合がどれくらいになるかを示すものです。
例えば、1500万円の物件があるとします。
満室で稼働すると、年間200万円の家賃が得られるとすると、
利回りが約13.3％になります。
購入時には不動産仲介手数料、司法書士手数料、不動産登記費用などといった初期費用がかかるため、購入費用に1割上載せされると、購入費用は、1650万円になります。計算すると、利回りは約12.1％まで下がります。
そに加えて、火災保険料、地震保険料や都市計画税、固定資産税などといったランニングコストによって利回りはさらに下げることになります。
その費用は合わせて、年間20万円とすると、年間収入は180万円まで下がります。
購入費用が1650万円、年間収入が180万円にすると、利回りは、約10.9%になります。
この利回りの計算には、ローンの支払いを入れていなかったため、さらに利回りは下がることになります。
頭金ゼロのフルローン(初期費用を除く)で、固定金利4%で30年長期の融資を引けた場合、その年間支払い額は、約86万円になります。
年間収入が94万円に下がります。
購入費用が1650万円、年間収入が94万円にすると、利回りは、約5.7%になります。
これには、空室期間やリフォームも計算していませんので、リフォームが大規模になれば、利回りがさらに下がることになります。
今回のケースでは、表面利回りは約13.3％、実質利回りは約5.7％となり、約7.6%の差があります。
計算するときは、不動産連合隊の収益シュミレーションを利用してみるのがオススメです。
表面利回りで決めるのではなく、実質利回りを考慮して考えましょう。
実質利回りも見るようにする
楽待とかを見ると分かるのですが、物件を探したり、不動産業者が送るメルマガでの物件紹介を見たりしても、そこに記載されているのは表面利回りのみで、実質利回りについての記載はないんですよね。
物件を選ぶときは、
表面利回りを何％以上かを設定して物件を検索→実質利回りを計算して検討する
という流れを繰り返して、色々な物件を比較検討していきます。
実質利回りの記載があれば、計算する手間がなく楽なのですが、記載がない理由は、空室率や初期費用などの予想の値を含んだりするからなんですよ。
例えば、空室率があります。空室の時は家賃が入ってこないため、空室期間分の家賃収入をコストとして計上することが、実質利回りの計算時には必要になったりします。
物件を買うときに、空室だった場合、正確な空室期間は確定することはないので、どれくらいの期間空室になるかは予想するしかないです。
このように、明確な数値がはっきりしないので、売主としても実質利回りはこれだとは言えないんです。
なので、私たちの状況や購入する物件によって、計算に入れる要素を決定しなければ計算できないため、実質利回りはあらかじめ記載されていないんです。
まとめ
- 表面利回りとは、あくまで表面上の数値でして、物件の価格に対して、家賃収入の割合がどれくらいになるかを示すもの
- 計算するときは、不動産連合隊の収益シュミレーションを利用してみるのがオススメ
- 表面利回りで決めるのではなく、実質利回りを考慮して考える
- 物件を探していると、そこに記載されているのは表面利回りのみで、実質利回りについての記載はない
- 物件を選ぶときは、
表面利回りを何％以上かを設定して物件を検索→実質利回りを計算して検討する
という流れを繰り返して、色々な物件を比較検討していく - 実質利回りの記載がない理由は、空室率や初期費用などの予想の値を含んだりする
——————————————————————
どうも、こうせいです。
お前誰やん？って思うかもしれませんので、
自己紹介いたします。
公務員受験40回目でようやく合格した
30代のただのおっさんです。
上司からパワハラを受け、
医師からうつ病と診断されました。
毎日、最高な人生を送るため、
公務員時代から副業
（ネットビジネス・不動産投資）を始め、
今に至っています。
ネットビジネス・不動産投資は、
最初慣れないことばかりですが、
誰でもできるビジネスです。
たいして才能がなくて頭の悪い、
ダメダメ人間な僕でもできました。
僕がどうやって仕事を退職しようと
決意したのか、下記の記事で公開しています。
——————————————————————
